В настоящее время объем заложенности по ипотечным кредитам, предоставленным российским гражданам, приблизился к 15 млрд. USD, и эта сумма составляет почти 20% совокупного капитала российской банковской системы. Без создания надежного канала рефинансирования указанных активов дальнейший рост ипотечного кредитования экономически не возможен, уверен президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков.
Первые же сделки локальной секьюритизации ипотеки высветили значительные проблемы законов «Об ипотечных ценных бумагах» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Недоработки в них привели к тому, что более 95% российской ипотеки фондируется с использованием значительно более удобного законодательства европейских государств.
Можно только восхищаться усилиями АИЖК, которое в ситуации «бедного» законодательства демонстрирует чрезвычайно хорошие результаты, – говорит Анатолий Аксаков. – Но чем быстрее мы честно признаем необходимость модернизации законодательства, тем скорее нам удастся выстроить внутри страны действительно работоспособную систему рефинансирования ипотеки. В случае задержки, российский финансовый рынок останется заложником кризиса, разразившегося на мировом долговом рынке. В результате, стоимость ипотечного кредита в России будет возрастать, а предложение – сокращаться.
Излишняя детализация и смешение положений, регулирующих выпуск ценных бумаг спецюрлицами (ипотечными агентами) и самими кредитными организациями, затрудняет российским ипотечным банкам выпуск ценных бумаг, аналогичных германским ипотечным облигациям (Pfandbrief). Логично было бы разделить закон об ипотечных ценных бумагах на несколько частей: специальный закон об ипотечных ценных бумагах государственного агентства и закон об облигациях с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.
Помимо законодательства об ипотеке эффективное функционирование программ рефинансирования требует принятия законов об эксроу-счетах, общем собрании владельцев облигаций, кредитных нотах, залоге имущественных прав и др. Все эти документы были подготовлены в Комитете по финансовым рынкам и внесены в Государственную Думу, однако перечисленные финансовые инновации не получили поддержки со стороны предыдущего Правительства.
Важным вопросом дальнейшего развития рынка российский ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации «обращения» ипотечных кредитов. Ипотечные пулы для целей проведения сложно структурированной секьюритизации, могут формироваться посредством приобретения закладных (продажи кредитов), с помощью промежуточного инструмента типа agency pass-through (ценные бумаги, выпускаемые АИЖК), либо через специальные ипотечные фонды и их управляющие компании. В зависимости от выбранной рынком модели формирования пулов для рефинансирования (секьюритизации) могут потребоваться изменения, вводящие депозитарный учет закладных, обеспечивающие повышение эффективности и производительности государственного реестра прав на недвижимое имущество, вводящие новые вида инвестиционных фондов или ценных бумаг.
Обеспеченные облигации (Pfandbriefe) имеют ряд значимых преимуществ перед классической секьюритизацией ипотеки.
С точки зрения банка они сохраняют широкие возможности по управлению активами и пассивами. Так, в случае снижения процентных ставок банк вправе понижать заемщикам ставки по ипотечным кредитам без досрочного погашения ранее выданных кредитов. С точки зрения фондового рынка выпуски таких облигаций являются более ликвидными и более «привычными» для участников биржевой торговли.
Необходимо обратить внимание на то, что разразившийся летом кризис долгового рынка практически не затронул европейский рынок Pfandbriefe, – сказал Анатолий Аксаков. – Цены на нем не изменились столь драматическим образом, как на рынке структурированных продуктов, что демонстрирует надежность этого инструмента, высокое доверие к нему участников рынка и широкие перспективы использования.
25 апреля 2024 года
25 апреля 2024 года
